居住用財産の買換え特例

期間

2025（令和7）年12月31日までの譲渡

居住用住宅を売却して得た利益（譲渡益）を別の住宅の買い換えに充てた場合、その買い換えで取得した住宅を将来売却するまでは、この譲渡益に対して課税されないという制度です。正式には、「特定の居住用財産の買換えの特例」と言います。

国民一人一人が、それぞれのライフステージに応じた住宅を、無理のない負担で円滑に取得できるような住宅市場の実現を目指した特例です。

居住用財産の買替え特例の概要

例えば、1,000万円で購入したマイホームを5,000万円で売却し7,000万円のマイホームに買い換えた場合、通常、4,000万円の譲渡益が課税対象となります。しかし、特例の適用を受けた場合は、売却した年分で譲渡益への課税は行われず、買い換えたマイホームを将来譲渡する時まで、譲渡益に対する課税が繰り延べられます。

そして、買い替えた家を将来8,000万円で売却した場合、売却価額8,000万円と購入価額7,000万円との差額である1,000万円の譲渡益（実際の譲渡益）に対して課税されるのではなく、特例の適用を受けて課税が繰り延べられていた4,000万円の譲渡益（課税繰延べ益）に、今回の譲渡益1,000万円を加えた5,000万円が譲渡益として課税されます。

この制度を図で説明すると次のとおりです。

特例を受けるための主な条件

自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること。
売った年の前年及び前々年にマイホームを譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例又はマイホームを売ったときの軽減税率の特例若しくはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
売ったマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあるもので、売ったマイホームについて、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けないこと。
売却代金が1億円以下であること。
この特例の適用を受けるマイホームと一体として利用していた部分を別途分割して売却している場合における1億円以下であるかどうかの判定は、マイホームを売却した年の前々年から翌々年までの5年間の分割して売却した部分も含めた売却代金により行います。このため、マイホームを売却した年、その前年及びその前々年の売却代金の合計額が1億円以下であることから、この特例を受けていた場合で、マイホームを売却した年の翌年又は翌々年にこの特例の適用を受けたマイホームの残りの部分を売却して売却代金の合計額が1億円を超えた場合には、その売却の日から4ヶ月以内に修正申告書の提出と納税が必要となります。
売った人の居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること。
買い換える建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買い換える土地の面積が500平方メートル以下のものであること。
マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。また、買い換えたマイホームには、一定期限までに住むこと。買い換えたマイホームを住まいとして使用を開始する期限は、そのマイホームを取得した時期により次のようになります。
- 　売った年かその前年に取得したときは、売った年の翌年12月31日まで
- 　売った年の翌年に取得したときは、取得した年の翌年12月31日まで

買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること。
ただし、耐火建築物以外の中古住宅及び平成17年4月1日以後取得する耐火建築物である中古住宅のうち一定の耐震基準を満たすものについては、建築年数の制限はありません。
マイホームを売った人とそれを買った人との関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。特別な間柄には、このほか生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。